?

Log in

No account? Create an account
up

Апрель 2012

Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     

Метки

Разработано LiveJournal.com
up

Интервью с главами ТСЖ и УК. Интервью №2


ИНТЕРВЬЮ №2

СПРАВКА. 14 домов, объединенных в два ТСЖ – одно создано на базе военного городка, второе – из жилых малоэтажных домов барачного типа на окраине города.

Вопрос. У вас, я так понимаю, большое ТСЖ?

Ответ. В одном ТСЖ семь домов и в другом семь. У нас – управляющая компания и два ТСЖ, в одном лице. Я возглавляю УК; и вот, чтобы проводить капитальные ремонты создали ТСЖ…

А как так получилось?

Администрация города дала мне доверенность голосовать за муниципалитет. И я являюсь директором. До этого с 2005 года я работала директором управляющей компании. А до этого, еще раньше – главным инженером в МУМР. Когда организовывали управляющую компанию, мне предложили стать директором. А ТСЖ только создались, мы зарегистрировались 16 и 19 октября – «военный городок» и «станция Березка».

Военный городок – больше по размерам, чем Березка?

Нет, они одинаковые – и там и там по 7 домов. Просто в военном городке больше приватизированных квартир, чем на станции Березка.

Что это за дома?

Дома без удобств. Мы создаем ТСЖ, потому что федеральный закон их тоже коснулся, правда, там мы уже сделали косметический ремонт.

Итак, вы работали главным инженером в МУМР, потом стали руководителем управляющей компании, потом – еще и председателем ТСЖ. Это вы сами решили, или вам предложили?

Нас 185-й федеральный закон обязывает создавать ТСЖ. Федеральный закон предусматривает, что если есть 5% ТСЖ в городе – тогда Фонд содействия реформированию ЖКХ принимает заявку. Условия такие: с Москвы идет финансирование 95% сметы, и 5% добавляет собственник. А с 2010 года надо уже чтобы было 10% ТСЖ в городе, чтобы Москва выделяла деньги. Вот мы этим и занимаемся. В тех домах, в которых мы хотим сделать капитальный ремонт, создаем ТСЖ.

«Мы создаем» – это вы кого имеете в виду?

Город Псков. Это требование Фонда содействия реформированию ЖКХ. И мы все заинтересованы – и УК, и муниципальные предприятия – участвовать в этой федеральной программе. Поэтому создаем ТСЖ, и в этих домах будем делать капремонты. Что касается станции Березки, то это было областное условие: организовать ТСЖ и только тогда будет проведен газ. Это еще при губернаторе Кузнецове было поставлено такое условие. Чтобы провести газ нужно создать ТСЖ. И вот мы проводили собрание, и люди все, конечно же, были «за». Им там надо будет всего по 13 тысяч скинуться, и тогда будет проводиться газ, за областные деньги. А если будет какой-то кооператив проводить – то это 100 000 не меньше. Ну, газ есть газ, как без него, а пока у них печное отопление.

Скажите, сами вы там не живете?

Нет, не живу. Я вообще живу на Рижском. Это было распоряжение администрации, доверенность на меня, чтобы за муниципалитет голосовать.

А там довольно большая часть муниципальных квартир?

Ну да. Процентное соотношение не помню. Но допустим Березка, дом 4 – там всего три собственника, а пять квартир в муниципальной собственности. Только Березка, дом 9 – там много приватизированных квартир, пять или шесть. Но там люди сами согласны создать ТСЖ – они ждут газ. А в военном городке газ есть, тут ТСЖ нужно для проведения капремонта. Но там тоже большая часть муниципального жилья.

Как происходила организация ТСЖ? Муторно это было?

Конечно. Собрания проводили… И все равно не собирается нужное число голосов – ходили к каждому отдельно, упрашивали, чтоб дали свидетельства о собственности. Еще проблема с бабульками – «ой, а документы у дочки, или у сына, я не могу вам дать». То есть квартира приватизирована, а свидетельство о собственности отдано детям, дома не хранится.

Как долго это шло?

Долго, с марта.

Были люди, которые упирались? Чем они мотивировали отказ?

Конечно, были. Они просто не голосуют и все. «Нет, я не буду ТСЖ создавать», и все.

А чего они боятся?

Боятся – потому что старый фонд. Одно дело, создавать ТСЖ в новом доме, который только что построен и никаких забот, и другое дело здесь. Люди понимают, что ТСЖ – это «собственник жилья» и никто тебе уже ничем не поможет. Ну конечно, если станет уже совсем трудно, можно обанкротить и все. Но это не для публикации.

Сколько людей у вас там живет?

Поквартирно знаю, но количество людей – это смотреть надо. На квадратный метр мы пересчитывали – 1200 кв. м в одном и 833 кв. м в другом.

Но раньше, до создания ТСЖ, вы этими домами не управляли?

Управляли, как управляющая компания. Но мы оттуда и не уходим. Так как я представляю и управляющую компанию, и ТСЖ, я, как председатель ТСЖ, буду заключать договоры с управляющей компанией на обслуживание. Не на управление, а на обслуживание. Управление остается за ТСЖ, но заключается договор на техобслуживание.

А в чем разница?

Управлять – это все полностью, в том числе, заключать договора с ресурсоснабжающими организациями. А техобслуживание – это кровлю отремонтировать и так далее. То есть договора остаются за ТСЖ.

То есть, насколько я понимаю, ТСЖ заключает с УК договор на обслуживание, а с газом, водой, теплом – ТСЖ напрямую заключает договора. А вот по капитальному ремонту – ТСЖ попадает в программу, получает деньги, и заключает договор с УК, которая будет производить ремонт.

Да. Деньги фонда будет расходовать управляющая компания.

Теперь что касается платежей. Как я понял, есть две практики оплаты: по счетчикам и по квадратному метру, за вывоз мусора, например. Еще я слышал, что пытаются собирать плату по числу реально проживающих…

Это может ТСЖ для себя так определить. Но я как законопослушный гражданин, я начисляю по числу квадратных метров, это решение Псковской городской Думы, рассчитывать плату по числу квадратных метров. Раньше было от числа прописанных, но не это себя оправдало. То есть сейчас людей много богатых, они покупают квартиры, или получают по наследству, квартиры приватизированные, но люди там не прописываются, не живут, а пускают квартриросъемщиков. То есть и мусор, и шум там есть, но человек ни за что не платит, потому что там никто не прописан, хотя жильцы на самом деле есть. Поэтому, имеешь ты пять квартир – ради бога, имей. За все свои 150 квадратных метров будешь платить, за всю собственность. Потому что люди-то сдают квартиры!

Но мне вот в одном ТСЖ говорили: на 5 кв. метрах живут 8 человек, это бывшее общежитие. Но мусорят они не на 5 кв. метров, а на 8 человек.

Но они и так уже судьбой обижены. Люди живут в тесноте и обиде – видимо, нет материальных условий. Ну что их теперь, совсем добить? На мой взгляд, единственный выход – брать плату с квадратного метра. Почему человек имеет 5 квартир, а платит только за одну, где сам живет?

Ну а если он живет один на 200 кв. метров – у мусора с него одного, чего он будет платить за 200 метров?

Те, кто один на двухстах метрах живет – заплатят и не поморщатся. Это богатые люди. Я не представляю, что если бы я приватизировала или получила в наследство 200 метров – чтобы я с ними ничего не сделала, если у меня доход всего 5 тысяч.

Скажите, жители платят исправно?

Нет, должников много. Не платят в основном за техобслуживание. Мы уже на второй поток исковые заявления подаем. Судебным приказом – долг есть? – есть. Ну, кто-то пытается оспорить, что муж в разводе и не платит или жена уехала и не платит.

Я знаю, некоторые пытаются в суде доказать, что никакого техобслуживания нет, фотографии волокут…

«Техобслуживания нет» – это они могут доказывать, но как? Газ есть? – есть, вода есть? – есть, свет есть? – есть, отопление есть? – есть. За это-то все я плачу! А договор как заключаем? Знаете, как 307 постановление гласит: управляющая компания должна расплачиваться с ресурсоснабжающими организациями. Не население, не потребитель, а УК. То есть население недоплатило 50 тысяч, а управляющая компания должна их доложить из своего кармана и доплатить Горводоканалу или Теплосетям. Вот в чем трудности-то. Они думают просто так – ах техобслуживание – это в квартиру к ним не пришли. Так а мы не должны к ним приходить, еще 491 и 170 еще постановление Госстроя, там сказано – в квартирах ремонт делает наниматель. Согласно 491 постановлению мы делаем ремонт только в местах общего пользования. Это все, что до счетчика. Звонок и все дальше – это уже собственник.

Вот у меня вопрос: батарея в квартире – моя, а труба, которая ведет к батарее – она чья?

По отоплению, 392 постановление когда еще действовало – да, трубу до вентеля мы обслуживали. Сейчас по 491 постановлению все вместе с радиатором – это наше. Если потекло – я меняю. И полотенцесушитель тоже.

Вы со всеми поставщиками заключаете договор?

Да, со всеми, обязательно. С энергосбытом у нас договор. За места общего пользования, коммунальный учет, как мы называем, за это все. У нас есть общедомовые, коммунальные и квартирные счета.

А какая разница между коммунальным и общедомовым?

Коммунальные – это только подъезд, чердак и подвал. А общедомовые – это еще поквартирные счетчики в них введены. Но это очень редко, только в новых домах есть общедомой счетчик. А в старых домах вообще коммунальный учет не ведется, вон, в Крестах я за свои деньги ставила счетчики…

Я заметил, пришел счет: одна графа – электроэнергия, а другая – освещение. И получается, что электроэнергия – это то, что у нас в квартире нагорело, а освещение – это в местах общего пользования.

У нас в графе за коммунальный учет только освещение включено. Сколько киловатт-часов потребил дом, и они поделены на квадратные метры, по квартирам.

Это в том случае, если есть входящий счетчик на дом?

А если нет, то плата не насчитывается. Тогда за места общего пользования платит управляющая компания, из техобслуживания. У нас никогда освещение в техобслуживание не входило, это получается просто нецелевое использование средств. За провода, за лампочки, за светильники, за выключатели – это да, а киловатт-часов там никогда не было.

То есть у вас договора за свет, за отопление, за газ, за мусор…

Да. Пока договора у этих домов старые, которые заключались еще через УК. На следующий год уже ТСЖ будет заключать договоры. РКЦ еще большие деньги берет – «Расчетно-кассовый центр города Пскова», только сейчас он стал не ООО, а МП. За техобслуживание он берет 3,5% от тех денег, что собирают с населения, за отопление – 1,5%.

А через банк не пробовали вы работать?

Банк принимает деньги, там 2% с нас снимают. Но они не распечатывают квитанции. У нас с банком и с почтой заключен договор, по которому они перечисляют деньги, за это они 2% снимают с нас. И еще плюс 3,5% снимет РКЦ. Это дорогое удовольствие.

Я так понял, что в Березке дома очень старые.

Да, 1957 где-то год постройки. С печным отоплением, в доме – рундук вместо унитаза. Но капремонт мы там уже сделали. ТСЖ мы там создали, чтобы провести газ. Капремонт мы провели на московские деньги, по 185-му постановлению, 95% оплатил Фонд содействия реформированию ЖКХ. Но 5% с собственников я не брала. Я сама заплатила за них.

Управляющая компания, то есть?

Да. Мы никому не начисляли плату за капремонт.

А в военном городке – поновее дома?

Тоже самое, 50-летние дома. Нет, там есть новый фонд, с 1998 года постройки, но эти коттеджи в ТСЖ не входят. Они в управляющей компании.

И какое там состояние фонда, коммуникаций?

Там горячей воды нет, там отопление, холодная вода и газ. Все старое. Какому-то дому 49 лет, какому-то – 51. Но капремонт там уже проводился: газ провели, провели отопление. А теперь еще кровли подремонтируем. Отмосточки сделаем. Если будет третья заявка – мы поменяем двери, смета уже составлена.

А трубы?

Там подвала нет, разводка идет по квартирам, то есть все трубы – это головная боль собственника.

А придомовые территории?

Подметаем. 5 метров – это наше. И убираем, и траву косим мы. За детские площадки отвечаем – песок завозим. Как УК, мы планируем создать детскую площадку в Крестах, а как ТСЖ – ну песок завозим, обслуживаем, то, что там есть.

А на какие деньги содержите придомовую территорию?

Техобслуживание! Дотаций больше нет никаких. И с жильцов я больше ничего не снимаю.

Скажите, какие-то дополнительные доходы могут быть какие-то у этого ТСЖ?

Нет, у меня нет ни одного метра нежилой площади. Доходности нет.

Есть у вас какое-то оборудование, которое требует дорогого обслуживания?

Счетчики управляющая компания поставила. Насосы нам не нужны – дома невысокие.

А штат?

Все на договорных отношениях с УК. Людей в ТСЖ нет. Бухгалтер – на договорных отношениях в УК. Для управления создано Правление на общественных началах. Как председатель ТСЖ я зарплату не получаю. На самом деле, ТСЖ-то – оно мне не нужно! Мы их создаем, только чтобы дома отремонтировать. Пройдет 2012 год – мы их обанкротим и до свиданья! Я вам честно признаюсь. Только писать это не надо.

Ну, с Фондом содействия реформы ЖКХ понятны ваши отношения, с городом тоже…

Мы на первом месте как управляющая компания, имейте в виду!

А с депутатом – кто ваш депутат, помогает?

Никифоров. Помогает. И с населением нормально он…

Я знаю, некоторые депутаты повадились детские площадки лепить…

Нет, площадки – это нам Севастьянов сделал. Он когда баллотировался в областное собрание, он мне три площадки сделал. «Вы нам площадки сделаете – будем за вас голосовать!».

Ну, дай бог здоровья. Хорошо хоть сделал?

Нормально. Не разбили пока. Песочек завозим, скамеечки там, грибочек с его флажком.

А Никифоров?

Никифоров помог нам дом №115 протолкнуть в программу, отремонтировать, когда дом еще был в УК. Никифоров большую роль сыграл. Сейчас он нам обещает и продвигает ремонт тротуаров и дорожек в военном городке.

Что вы, профессионал в ЖКХ, думаете по поводу ТСЖ как формы управления?

Если индивидуальный способ управления – то это лучше, там уже и с коммунальщиками не так по 307 постановлению… Если ТСЖ будут работать согласно 307 закона – то очень невыгодно брать старые дома. Доходность маленькая. Дома старые, люди небогатые. Меньшая собираемость платы, а затраты большие. Поэтому люди хотят создавать ТСЖ только в новых домах.

А если дорого и неплательщиков много - чем тогда управляющая компания лучше для таких домов?

Управляющая компания – это большой массив. За счет новых, более хороших домов можно ремонтировать старые. Там, конечно, не то чтоб дом вообще без затрат, такого вообще не бывает. Тем более, у меня дома, которые строили военные – много проблем и по новым домам. Поэтому создавать ТСЖ выгодно там, где новый жилой фонд.

Но он рано или поздно станет старым. И тогда что?

Да, 10 лет – и положен капитальный ремонт. Вот и у нас новые дома на Кислякова, №3 и №5, идут трещины. Письмо вот написала, будем межведомственную комиссию создавать. В 2005 году дом сдали, а в 2007 пошли поперечные микротрещины. Причина неизвестна. То есть это не в «ковре», не в кровле, то есть, а ошибка при строительстве. Заменили «ковер», продольные разрезы сделали, чтобы не играл «ковер». В 2007 заменили «ковер» – в 2009 опять порвался.

То есть, если делать вывод, ТСЖ – это для богатых.

Нет, ТСЖ – это для новых домов.

Но это часто взаимосвязанные вещи, согласитесь…

Ну почему – вон, в Крестах люди получают новые квартиры по соцнайму. Они уже не могут их приватизировать. То есть там будут жить не только богатые.

Вы говорите, что управляющая компания более эффективна, потому что там большой массив, и можно перебрасывать средства…

Да. Но Жилищный кодекс требует – отчетность по дому. То есть перед жителями дома надо отчитаться, куда ты дел деньги.

Как с этим быть?

Ну, в ноябре туда перекинули, а в декабре, может, сюда придет. Мы же отдельные счета не ведем. Вот сейчас заключен договор со скалолазами, вышка работает. Там, где швы полетели – там и ремонтируем, деньги-то общие. В сентябре затратишь на новом фонде, в октябре - в старом, так все и идет. А отчет мы уже делаем и разносим по домам, где что сделано. Но мало статей расхода, которые только к одному конкретному дому относятся. За свет заплатить – всем платишь. Сантехнику заплатить – всем платишь.

Сколько у вас сантехников?

Шесть, и тоже на всех домах работают. И на тех, которые в УК, и на тех, которые в ТСЖ.

Возвращаясь к сравнению УК и ТСЖ: а если создавать большие ТСЖ, чтобы был эффект масштаба?

ТСЖ и УК, можно сказать, ничем не отличаются. В законодательстве требования к ним одни и те же.

Тогда другой вопрос. Смотрите: вот вдруг люди возьмут и поверят в ТСЖ, и хорошие дома уйдут из УК. Как вы будете выкручиваться?

Это не противоречит закону. Ну что ж, будут банкротства. Но собственники жилья – это хорошо. Если инициативный жилец есть. Что такое ТСЖ: они должны иметь паспортистку, начислять квартплату, нежилое помещение, чтобы зарегистрироваться. Председателю – этому инициативному человеку – надо зарплату платить. А если дом собирает 8 тысяч рублей, или даже 15? На эти деньги много не сделаешь. А ведь надо еще и кровлю отремонтировать, если кровля течет!
 

Comments