?

Log in

No account? Create an account
up

Апрель 2012

Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     

Метки

Разработано LiveJournal.com
up

ТСЖ, ЖСК или УК: выбор за вами


Новый жилищный кодекс не только обязал владельцев квартир выбрать способ управления домом, но и расширил возможности повысить эффективность обслуживания дома. По сути, государство попыталось создать конкуренцию в сфере ЖКХ и привязать плату за содержание дома к реальным, видимым жильцами, услугам.   Но незнание прав, зачастую, порождает  формальное отношение к этому вопросу со стороны собственников. В итоге, нас не устраивает то, как обслуживается дом, мы не понимаем, за что платим,  но при этом мы не прикладываем каких-либо усилий к изменению ситуации. Возможно, все же настало время ее изменить?

 

Сделать выбор – не только право, но и обязанность
Согласно Жилищному кодексу РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Выбор способа управления многоквартирным домом согласно ст. 44   Жилищного кодекса РФ принимается  на  общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
 
Общее собрание собственников может принимать решения, только если имеет кворум, т.е. если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Кроме того, любой вопрос, по которому может быть принято решение, необходимо включать заранее в повестку для собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Зачастую первые собрания проходили заочно при отсутствии особой инициативы со стороны жильцов. В итоге выбор скорее делали за нас, но винить в этом кого либо, корме нас самих, вряд ли имеет смысл. В этом случае остается надеяться, что управляющая компания не вобрала в себя «все лучшие традиции советских ЖЭКов». В любом случае, стоит внимательно прочитать договор, чтобы понять, что именно обязана делать управляющая компания. Проще говоря, за что именно мы платим деньги. 

Внимательно читаем заключаемый договор
При выборе управляющей организации общим собранием с каждым собственником помещения в доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении  собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений.

Договор управления заключается в письменной форме. В нем должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Обратите внимание на последний пункт. Управляющая организация должна ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Если, конечно, иное не предусмотрено в договоре. На этот счет стоит напомнить о необходимости читать то, что мы подписываем. В качестве преимущества управляющей компании должен выступать профессиональный подход к управлению. Чтобы воспользоваться этим преимуществом необходимы конкуренция между УК и контроль за ее качеством управления со стороны жильцов.

Договор заключается на срок не менее чем один год и при отсутствии заявления одной из сторон о его прекращении по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Впрочем, его можно и расторгнуть…

Если компания не справляется – ее можно сменить
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо ЖСК или  в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений  одному из собственников, указанному в решении общего собрания.

Это положение очень актуально для тех, кто решил в свое время устраниться от проблемы выбора. Ведь в этом случае орган местного самоуправления проводил открытый конкурс по отбору управляющей организации, которая, видя вашу безынициативность,  может не особо стремиться к качественному выполнению своих обязательств. В этом случае,  пока вы не приступите к активным действиям (организации процедуры смены УК или способа управления), вряд ли стоит рассчитывать на перемены к лучшему. При этом стоит помнить, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Соответственно вам необходимо придти к консенсусу с остальными жильцами, или, по крайней мере,  с владельцами 50% голосов. Возможно, взвесив все за и против, а также проконсультировавшись с жильцами домов, избравших другую управляющую компанию, вы предпочтете сменить не компанию, а сам способ управления. Например, решите создать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Выбираем ТСЖ
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Такое определение ТСЖ дает жилищный кодекс.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о его создании принимается на общем собрании собственников, чтобы оно вступило в силу, за него должны проголосовать более 50%  собственников.

 

ТСЖ может управлять не только одним домом, оно может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок  не более чем на два года. Правление избирает из своего состава председателя товарищества (важно, чтобы это был не просто активный, но и разбирающийся в ЖКХ,  человек). Два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

ТСЖ может сдавать в аренду, внаем часть общего имущества в многоквартирном доме, а также принять решение о пристройке к дому дополнительных помещений. Или наоборот пресечь всякие попытки к так называемой уплотнительной застройке.

Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Хотя обычно происходит наоборот.

Жилищно-строительные кооперативы активно развивались в советское время, как возможность быстрее решить жилищный вопрос (при наличии финансовой возможности). В противном случае приходилось стоять долгие годы «на очереди», либо переезжать в город, где очередь шла быстрее.  Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Высшим органом управления является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Общее собрание избирает органы управления жилищного кооператива(правление, председатель из состава правления)  и органы контроля за его деятельностью. Интересы ЖСК представляет его председатель. Он же совершает сделки и обеспечивает выполнение решений правления кооператива.

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Помощь государства
Согласно статье 165 жилищного кодекса  органы местного самоуправления должны создать условия  для управления многоквартирными домами и даже могут помочь бюджетными средствами. Первое предполагает обязанность обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм. Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

В отношении финансовой помощи стоит отметить, что согласно ч.2 указанной статьи органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Учитывая скромные возможности местных бюджетов, государство создало Фонд содействия реформированию ЖКХ.

Для получения государственной поддержки на капремонт жильцам многоквартирных домов нужно:
1) объединиться в ТСЖ или выбрать управляющую компанию;
2) принять решение о софинансировании предстоящего ремонта в размере 5 процентов от общей стоимости;
3) на общем собрании принять решение об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов;
4) отправить соответствующу¬ю заявку в муниципалитет;
5) контролировать процесс включения дома в программу через муниципалитет, исполнительные органы власти.

Материал опубликован на сайте ГУ Институт регионального развития. август 2009

 

Метки: , ,

Comments