?

Log in

No account? Create an account
up

Апрель 2012

Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     

Метки

Разработано LiveJournal.com
up

Коммунальные услуги – структура потребностей и затрат


Самый важный вопрос для любого жителя любого многоквартирного дома: за что я плачу? Только потом имеет смысл спрашивать: «почему так дорого», «почему так грязно» или «как вам это удалось». Точно также оценку деятельности управляющих организаций и перспективы создания ТСЖ в своем доме стоит начать с анализа наших коммунальных потребностей и соответствующих затрат: какие виды работ необходимы или желательны. 

По мнению депутатов Псковской городской Думы (Решение городской Думы от 17 июля 2009 года  №861 «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения», Приложение 2.), услуги по содержанию и ремонту жилых помещений и их стоимость выглядят следующим образом:  

структура затрат жкх

Можно бесконечно гадать, почему с каждого квадратного метра забирают именно 50 копеек на рентабельность, почему на административно-хозяйственные расходы уходит 1,36 руб., а на уборку лестничных клеток – 86 копеек. Точно также из нормативного документа не следует, сколько раз в неделю вывозят мусор, насколько тщательно моют лестницы и что такое «объекты внешнего благоустройства». Все это жильцы дома должны определить самостоятельно и коллегиально. Так же, как и установить стоимость всех видов работ – это их право. Конечно же, членам ТСЖ договориться между собой – сколько и за что платить – не в пример проще, чем навязать свои условия договора коммерческой управляющей организации.

Приблизительный расчет емкости жилищного рынка в Пскове
 
 

жилая площадь в Пскове, м.кв.

4000000

жилых домов в Пскове, шт.

1958

средняя площадь дома, м. кв.

2043

средняя стоимость обслуживания за 1 м. кв., руб.

9,71

средняя выручка с дома, руб.

19838

среднее число домов в управлении

37

средний сбор платежей одной УК

733970

объем рынка жилищных услуг, руб.

38840000

Муниципальная логика определения платы предполагает, что горожанин платит не «для того, чтобы», а «потому что». Самая высокая плата за квартиру – в новых, благоустроенных домах, потому что там есть лифт и мусоропровод. Наименьшая плата установлена для домов со степенью износа в 60% и более, хотя как раз там требуется максимальное количество средств для поддержания общего имущества в хотя бы не аварийном состоянии. А все потому, что «платить здесь не за что». В этой логике квартплата фактически превращается в «жилищный налог».

Напротив, с позиции хозяина, собственника квартиры и части общего имущества, квартплата представляет целевой взнос на обеспечение благополучия или улучшение состояния дома. Мы платим для того, чтобы стало чисто, удобно и уютно. И для того, чтобы стало чисто, удобно и уютно, необходим следующий перечень работ.

• Учет
• Уборка
• Вывоз мусора
• Содержание придомовой территории
• Содержание и текущий ремонт общего имущества
• Косметический и капитальный ремонт
• Коммерция
• Общественные мероприятия
• Охрана и безопасность

1. Учет
Первейшая задача для соседского сообщества – вести учет потребления энергоресурсов: сколько воды, тепла и электричества расходуется в доме. В перспективе, как предполагает реформа ЖКХ, мы должны окончательно отойти от нормативов и платить за реально потребленные ресурсы. Где-то уже сегодня, в зависимости от договора, а в перспективе – везде, ресурсоснабжающие организации выставляют (будут выставлять) счет на дом по общему входящему счетчику, а ТСЖ или УК будет раскидывать этот счет по квартирам. С водой проще – многие уже сегодня платят по квартирным счетчикам. Потери в сетях фактически оплачивают жители, «сэкономившие» на установке счетчиков – норматив в большинстве случаев оказывается больше фактического потребления. Однако если сумма платежей с дома не совпадет с начисленной платой по входящему счетчику, поставщик вправе выставить корректировки, которые придется каким-то образом оплачивать. Соответственно, соседское товарищество заинтересовано в совпадении суммы персональных и суммы общего счетов. То есть в доме у всех должны стоять счетчики на горячую и холодную воду, плюс необходимо обезопасить себя от потерь – протечек и несанкционированных подключений.

Проще всего с платой за электроэнергию. Каждый имеет персональный договор с «Псковэнергосбытом», автоматизированные счетчики напрямую передают показания «Псковэнергоагенту»,  и в свои почтовые ящики мы получаем готовый счет, который остается только оплатить. Единственная задача, которую подлежит решить ТСЖ – это плата за освещение в местах общего пользования, которая не входит в состав платы за содержание жилых помещений. В каждом подъезде должен стоять отдельный счетчик на лестничное освещение, а как раскидывать плату – по площади квартиры и по душам, поровну или в зависимости от уровня доходов – решает товарищество.

Тепло – это естественная монополия Псковских тепловых сетей (если в вашем доме не стоит своя мини-котельная). Тариф на тепловую энергию устанавливается решением Псковской городской думы. ПТС выставляет счет каждому дому, который распределяется, чаще всего, пропорционально площади квартиры. Будучи не в состоянии повлиять на стоимость одного кубометра тепла, мы можем регулировать объем потребления – именно здесь нам пригодятся современные технологии энергоресурсосбережения. Пластиковые окна в подъезде, утепленные стены, закрытые выходы на улицу и на крышу, а кроме того – регуляторы, позволяющие по необходимости уменьшить или увеличить подачу тепла. Качественный ремонт фасада и внутренних коммуникаций позволяет снизить расход ресурсов на 30-40% - это как раз вопрос управления жилым домом.

2. Уборка
И стоимость уборки, и стандарты чистоты в местах общего пользования – это вопросы, которые решает уже не гордума, а соседи между собой. То есть вправе решать, хотя в большинстве случаев мы платим столько, сколько скажут, и не сильно вмешиваемся в процесс. Очевидно, что стандарты чистоты в квартире и в подъезде серьезно отличаются: в одном случае «можно ходить босиком», в другом – «мусора вроде не видно». Факт тот, что в большинстве псковских подъездов убирать можно было бы и получше.

Для начала мы должны решить, сколько раз в неделю надо мыть наш подъезд. Желательно четко определить дни недели и время суток. Очевидно, что первый этаж, особенно в доме с лифтом, необходимо убирать чаще, чем остальную лестницу. Частота уборки должна иметь привязку к погодным условиям, что также надо обговорить в договоре. Если в доме много курильщиков – а их много в любом доме – лучше заранее определиться, разрешается ли курить в подъездах, кто ставит и вытряхивает пепельницы, какими эти пепельницы должны быть – нормальными или и грязная консервная банка сойдет. Та же история с цветами в горшках – кто-то должен их поливать. Не факт, что по умолчанию – уборщица. 

Несколько простых решений позволяют улучшить качество уборки. Например, керамическая плитка вместо бетона на крыльце, в вестибюле и на лестнице. Плитку легче мыть, плюс на ней лучше заметна грязь. В скользкое время года на лестницу можно положить резиновые накладки. Другое полезное решение – стационарная щетка для очистки подошв обуви на крыльце или в вестибюле подъезда. 

3. Вывоз мусора
ТСЖ или УК заключает договор на вывоз мусора со специализированной организацией и платит по объемам отходов. Задача для управляющего – наладить сбор мусора в доме.

Есть два варианта: мусоропровод и контейнер. Мусоропровод удобнее для жильцов, но контейнер – дешевле и проще в обслуживании. Мусоропроводы требуют тщательного обслуживания – их надо не только регулярно освобождать от мусора, но и время от времени мыть. Если вы пользуетесь устройством, но, хотя ежемесячно оплачиваете техобслуживание,  ни разу не видели, чтобы мусоропровод промывали – значит, скоро будете платить еще и за борьбу с крысами. Чтобы избежать этих неприятностей, от мусоропровода часто отказываются жильцы даже в новых домах – его просто заваривают.

Вывезти мусор из контейнера во дворе проще и дешевле, но и в этом случае требуется приложить усилия по организации места сбора мусора. Требуется хорошо заасфальтированная, огороженная и крытая площадка, чтобы рабочим АСПО не приходилось собирать выпавший мусор из жидкой грязи – это дело неприятное и никогда не выполняется хорошо. Объемы, которые будут зафиксированы в договоре на вывоз, лучше определить не по нормативам, а по факту, потому что бороться с несанкционированным выносом в нашу помойку чужых пакетов из соседних домов – бесперспективно.

Российская правоприменительная практика пока что щадяще относится к утилизации опасных отходов в жилом секторе. Однако нельзя исключать поворота событий, когда то, что нельзя просто так выбрасывать в мусорное ведро действительно станет нельзя просто так выбрасывать в мусорное ведро. Дальновидные или экологически ответственные товарищества могли бы заранее позаботиться о способах утилизации батареек, люминесцентных ламп, градусников, аккумуляторов, калькуляторов, мобильников и так далее. Еще одно перспективное направление – раздельный сбор мусора с передачей на переработку бумаги и картона, стекла, пластика, органики и пр. Пока что экономика Пскова не предлагает выгодных решений в этой сфере.

4. Содержание придомовой территории
Свой двор есть далеко не у каждого ТСЖ – землеотвод может быть сделан и по периметру дома – и далеко не каждая управляющая организация считает своим долгом заниматься еще и двором. Проблема определения прав собственности и зон ответственности в пространстве между жилыми дворами еще подлежит решению в нашем городе.

Когда двор у ТСЖ есть, соседи сообща могут решить, как его обустроить. Где поставить урны, где – скамейки, и какие скамейки: удобные или антивандальные. Сколько места выделить под детскую площадку, а сколько – под парковку, и кто там будет парковаться: каждый у кого есть автомобиль,  или только те, кто заплатят за это ТСЖ. Огораживать ли парковку, накрывать ли ее навесом, заасфальтировать ли часть газона или просто накрыть траву полимерной сеткой. Качели-карусели, беседки, клумбы, шахматные столики – двор предоставляет безграничные возможности для коллективного потребления. Единственный минус – платить придется из своего кармана.

Если без излишеств, то двор нужно хотя бы убирать. Но опять же: только подметать или мыть как в Европе? Лед зимой – скалывать или присыпать песочком? А снег – вывозить со двора или складывать в сугробы? Разные варианты предполагают разные затраты и степень комфорта. В любом случае, требования к работе дворника должны быть описаны максимально подробно.

5. Содержание и текущий ремонт общего имущества
Для управления домом необходимо составить максимально подробный список общего имущества, которое надо содержать в порядке, ремонтировать, заменять, следить за исправностью. Это:
o Крыши
o Водостоки
o Ливневая канализация
o Подвал и все коммуникации (трубы, провода, вентили, прокладки, насосы и пр.)
o Электропроводка
o Фонари и лампочки
o Окна в подъезде
o Лифт, его поручни, зеркала, кнопки
o Мусоропровод
o Лестничные перила
o Доска объявлений
o Почтовые ящики
o Решетка или щетка для очищения обуви
o Входная дверь в подъезд и в тепловой тамбур
o Батареи в подъезде
o Камеры видеонаблюдения
o Стойки для велосипедов
o Пепельницы
o Телевизионная антенна
o Телефонный и сетевой кабель
o Цветы в горшках и на клумбе, деревья во дворе
o Внутренние и внешние стены, лестницы, потолки в подъезде

За всем этим делом нужно постоянно приглядывать – одно дело, ремонтировать трубу, из которой стало капать только вчера, и другое – ту, которая течет уже не первый год. Здесь не требуется целый штат специалистов. С текущим ремонтом справится профессиональный хауз-мастер – и сантехник, и электрик в одном лице. Хорошему специалисту не жаль платить хорошую зарплату, а содержащийся в порядке дом не требует больших трудозатрат.

6. Косметический и капитальный ремонт
Ремонт можно начинать по необходимости, и тогда составлять смету и скидываться, а можно запланировать заранее и собрать на него средства постепенно. Привычный подход к ремонту в подъезде – это масляная краска снизу и мел сверху. Появление частной собственности повлияло, разве что, на выбор цвета: вместо мерзостно-синего стали использовать бежевый или персиковый. На самом деле, подъезд – такое же общее помещение как и магазин, кафе или офис, его тоже можно сделать уютным. Никто не запрещает положить на лестнице ковровую дорожку и повесить на стену картину. Любой каприз за наши деньги.

Капитальный ремонт дома ТСЖ до 2012 года могут провести при участии Фонда содействия реформированию ЖКХ. Многие товарищества и создавались с этой целью. О том, как получить финансирование, можно узнать на официальном сайте фонда.

7. Коммерция
У ТСЖ как юридического лица есть возможности дополнительного дохода, который может быть использован на уставные цели. Это, например:
Аренда помещений – часть подвалов, крыш, нежилых помещений цоколя и первого этажа можно сдать в аренду частным предпринимателям или общественным организациям.
Рекламные площади – и стены в подъездах, и площадка перед лифтом, и внешние торцевые стены можно предложить рекламодателям для размещения баннеров и объявлений. Но необходимо разработать интересное коммерческое предложение – грязные замызганные стены, мимо которых люди стараются как можно быстрее пробежать, никому не интересны.
Вышки сотовых компаний – операторы мобильной связи могут счесть чистую и безопасную крышу вашего дома удобным местом для установки своего оборудования.
Платежные терминалы – насчет установки надо просто договориться с фирмой, обслуживающей терминалы.
Ветряки – интересная идея, подслушанная у одного из председателей ТСЖ: установить на крыше компактную ветроэлектростанцию и пользоваться своим электричеством.
Кабельное телевидение – ТСЖ?
Доставка питьевой воды – можно договориться о скидках на большой объем.
Аренда земельного участка во дворе – если есть такая возможность, можно разрешить предпринимателям поставить во дворе ларек или открыть кафе. В центре Пскова есть дворы, не приспособленные для нормальной жизни, но вполне пригодные для коммерческих целей.

8. Общественные мероприятия
У каждого ТСЖ должно быть нежилое помещение для проведения собраний. Затраты на его ремонт и содержание тоже необходимо учитывать. ТСЖ должно решить, как использовать это помещение, когда нет собраний, у кого есть доступ к нему. Кроме собраний по вопросам управления домом, можно устраивать детские утренники на Новый год, организовывать субботники, да и просто общаться. Все зависит от «погоды в доме». 

Отдельная задача – информирование жителей о проведении общих мероприятий и их результатах. Это могут быть объявления на доске, раскладка объявлений по ящикам, громкоговоритель или сигнальные флажки. Много не мало – главное, чтобы жители дома не забывали о том, что у них товарищество.

9. Охрана и безопасность
Требуется охранять общее имущество как от постороннего  негативного воздействия, так и от внутреннего вандализма – привычка плеваться окурками и рисовать на стенах, к сожалению, у многих в крови. Безопасность жителей и общего имущества можно повысить уже за счет камер видеонаблюдения – даже муляж отобьет охоту хулиганить. Действительно работающая и записывающая камера может стать инструментом административного воздействия на вандалов-соседей: видеозапись – достаточное основание для признания вины, соответственно, можно разрабатывать и внедрять систему штрафов.

Другие известные меры безопасности – консъерж, шлагбаум и охранник во дворе. Это дополнительные ставки, соответственно, надо взвесить необходимость именно этих расходов.

Этот материал также опубликован на сайте "Псков коммунальный" - вот здесь.


 

Comments

В 2010 году Европа переработала почти 255 тыс.т. НПВХ (непластифицированный поливинилхлорид). По программе Recovinyl первоначально рассчитывалось переработать 240 тыс.т. непластифицированного пост-потребительского ПВХ, но к концу программы цифра увеличилась еще на 15 тыс.т.
www.steklo.ru