?

Log in

No account? Create an account
up

Апрель 2012

Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     

Метки

Разработано LiveJournal.com
up

Экономика ТСЖ


Перед тем, как решиться на организацию ТСЖ, попробуем рассчитать доходы и расходы вашего дома. Плату за воду, тепло и электричество оставим пока за скобками – это ресурсы, которые жильцы оплачивают индивидуально; экономика ресурсоснабжающих организаций и их взаимоотношения с потребителями нас как ТСЖ не волнует. За основу расчетов мы примем устоявшиеся на сегодня в Пскове расценки – большинство управляющих организаций при определении стоимости жилищных услуг опирается на решение Псковской городской Думы.

Итак, плата за содержание и ремонт жилья назначена депутатами следующим образом (стоимость одного квадратного метра в рублях):

расчет 1

Плата за содержание и ремонт жилья взимается с общей площади квартиры без учета балконов и лоджий. Опираясь на проектные данные, мы подчитали площади этажей и подъездов панельных и кирпичных домов типовых серий. Площади мы умножили на соответствующий размер платы. Получились следующие цифры:

Пятиэтажные дома:

расчет 2

Девятиэтажные дома:

расчет 3

Чтобы быть ближе к псковской действительности, мы взяли с официальных сайтов местных застройщиков данные по нескольким конкретным домам, которые только что построены или их строительство завершается. Это новые дома с девятью жилыми этажами, лифтом и мусоропроводом:

расчет 4

Мы подсчитали, сколько денег начисляется на каждый подъезд. Чтобы определить доходную базу всего ТСЖ – просто умножьте эти цифры на число подъездов в доме. Даже неточные и приблизительные цифры показывают, насколько привлекателен это  ежемесячный поток денег: с 4хподъездной пятиэтажки можно собрать около 20 тысяч рублей, с 2хподъездной девятиэтажки – около 40 тысяч, новый дом будет приносить до 60 тысяч в месяц. Сегодня это те деньги, которые попадают в распоряжение управляющих организаций, у каждой из которых находится в управлении от 4 до 120 домов, в среднем – 35-40. Вот и считайте.

Но мы организуем ТСЖ не для того, чтобы получать прибыль, а для того, чтобы содержать в порядке свой дом. Посчитаем наши расходы. Здесь мы выделим три группы расходных статей:
1. аутсорс – услуги сторонних организаций, без которых мы не можем обойтись и на чьи расценки мы не можем повлиять. Это та доля расходов, которая неизбежна и обязательна.
2. зарплаты – оплата труда необходимых в доме специалистов, размер которой мы вправе определить самостоятельно, на договорной основе.
3. «жирок» – дополнительные ставки, которые не обязательны, но добавят комфорта для проживания. Мы введем их в наши расходы, если останутся свободные средства, или если жители дома согласятся отдельно оплачивать эти статьи.
4. договора – периодические или разовые расходы.

Получается примерно следующая картина:

расчет 5
Теперь вернемся к решению гордумы и попробуем просчитать расходы, опираясь на утвержденные в нем расценки. В документе примерная структура затрат управляющей организации представлена следующим образом (для расчетов возьмем самый дорогой тариф, 12,67 руб.):

расчет 6

Зеленым цветом выделены статьи, расходование которых полностью остаются на совести управляющей организации (помилуйте, часто вы видели в своем доме мероприятия по текущему ремонту ливнестоков?). С нового девятиэтажного дома с двумя подъездами только по этим пунктам набирается около 14000 рублей. Понятно, что и на административных расходах, и на текущем ремонте (в новом доме он практически не требуется) можно экономить, рентабельность ТСЖ вообще не нужна. Это деньги, которые, после вычета как минимум налогов, можно перекидывать по другим статьям.

Красным цветом выделены статьи, по которым собранные средства уходят на оплату услуг диспетчерских и аварийных служб. В нашем примере это порядка 10 500 с дома. Поскольку тариф не с неба свалился, а был просчитан специалистами, будем считать, что эта сумма покроет весь наш аутсорс. На самом деле, договор на аварийное обслуживание с газовиками будет стоить примерно 11 рублей с квартиры в месяц, договор на техническое обслуживание – из расчета 309 руб. за одну квартиру (это работы, которые требуется проводить не каждый год). Теплосети возьмут с дома 400-700 рублей в месяц за обслуживание узла учета отопления и горячего водоснабжения, но один раз в год придется выложить кругленькую сумму за вход в отопительный сезон – из расчета примерно 200 рублей за метр внутридомовых сетей. Лифтовики забирают себе установленные гордумой два рубля с квадратного метра.

Таким образом, на уборку и вывоз мусора нам остается еще 14 000 рублей. Строго на вывоз мусора и содержание мусоропровода (незаметная как вид активности, но очень полезная статья затрат) по нормативным расчетам – примерно 4600 рублей. Если наш договор с АСПО или их конкурентом уложится в эту сумму, мы можем нанять уборщицу-дворника на 9-10 000 рублей. Вроде бы неплохо.

Это расчеты с одного дома, в котором мы организуем ТСЖ. Если в ТСЖ вступят два-три дома, например, вокруг одного двора, то за счет эффекта масштаба можно будет сокращать издержки и увеличивать фонд оплаты труда – тогда самостоятельное управление домом становится и вовсе привлекательным занятием.

Для примера – смета расходов за март 2010 года одного небольшого псковского ТСЖ:

расчет 7

Калькулятор

1) рассчитаем площадь подъезда, с которой взимается плата. Для этого нам нужно сложить общую площадь всех квартир на этаже и умножить эту цифру на число этажей. Для большей точности пройдитесь по соседям, спросите, со скольки метров они платят за жилищные услуги. Можно взять ориентировочные цифры:
а) подъезд типовой панельной пятиэтажки с тремя квартирами на этаже – это 650-700 кв. м., с четырьмя квартирами на этаже – около 800 м.кв.;
б) подъезд кирпичного дома с 4мя квартирами на этаже – порядка 1800 м. кв.;
в) новый кирпичный 9-этажный дом с пятью квартирами на этаже – 2500 м.кв.
2)  выберите из перечня вашу расценку платы за жилье (с одного м.кв.):

расчет 8

3) перемножим первое и второе число и получим размер начисляемой платы с одного подъезда вашего дома.
4) Теперь остается умножить третье число на количество подъездов в доме, и вы узнаете, сколько денег может быть собрано  с вашего дома.

У кого узнавать про договоры и плату:
• Теплосети, опрессовка, подготовка к отопительному сезону – Валерий Павлович Розов, 72-46-60; можно заказывать компрессор со стороны, у теплосетей продувка – примерно 2000 руб. за 10 метров сетей. Плюс надо ставить на обслуживание ИТП, узел учета отопления и горячего водоснабжения, это от 400 до 700 руб. в месяц.
• Газ, аварийно-техническое обслуживание – Дмитрий Геннадьевич, 66-41-96; аварийное обслуживание – 11 руб. с квартиры в месяц, за это они выезжают бесплатно при аварии, техническое обслуживание – 309 руб. с квартиры, по договору обслуживают несколько квартир в год.
• Лифт – Василий Николаевич Иванов, 74-60-17, все 2 рубля с кв. м. их. 

Этот материал также опубликован на сайте "Псков коммунальный" - вот здесь. 


Comments